금리

내 대출금리는 어디서 정해지나

한국은행은 2025년 5월 기준금리를 2.50%까지 내렸습니다. 이 흐름은 올해 바뀌었습니다. 소비자물가 상승률이 6월 3.2%까지 오르자 한국은행은 7월과 8월 연달아 0.25%포인트씩 올려 기준금리를 3.00%로 맞췄고, 10월 22일 금융통화위원회에서는 3.00%를 그대로 유지했습니다. 미국 연준도 9월 정책금리를 3.75~4.00%로 올린 뒤 10월에는 동결했습니다.

내가 내는 대출금리는 세 층이 쌓여 만들어집니다. 맨 아래 한국은행 기준금리가 있고, 그 위에 은행이 자금을 조달하는 시장금리가 있습니다. 고정형 주담대는 은행채 5년물, 변동형은 은행들의 조달금리를 모은 코픽스(COFIX)를 따릅니다. 맨 위에는 은행이 정하는 가산금리가 붙습니다.

그래서 기준금리가 그대로여도 대출금리는 움직입니다. 8월에는 은행채 5년물 금리가 소폭 내렸는데도 주담대 금리는 0.18%포인트 올랐습니다. 가산금리는 오르고 우대금리는 줄었기 때문입니다. 9월에는 0.22%포인트 더 올라 4.88%로 2012년 4월 이후 가장 높아졌고, 고정형은 5.11%로 2013년 통계 작성 이후 처음 5%를 넘었습니다. 9월 코픽스는 3.43%로 한 달 새 0.25%포인트 올라 3년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰었고, 이 수치는 10월 16일부터 변동형 금리에 반영됐습니다. 이날 KB국민은행 6개월 변동형 주담대 금리는 연 4.39~5.79%에서 4.64~6.04%로 올랐고, KB국민·우리·NH농협은행의 변동형 금리 상단이 6%를 넘었습니다. 금리가 다시 정해지는 시점을 맞는 기존 대출도 많습니다. 올해 4분기에 금리가 다시 정해지는 은행 주담대(정책모기지 제외)는 약 165조원으로, 3분기(143조 9,000억원)보다 21조 1,000억원 많습니다.

글로벌 자산운용사 DWS는 9월 보고서에서 금리가 오래 높게 유지될 때 부동산 시장이 받는 영향을 단기와 장기로 나눠 봤습니다. 먼저 단기적으로는 부담입니다. 돈을 빌리는 비용이 높은 상태가 길어지면 시장에 도는 자금이 줄어 거래가 뜸해지고, 투자자들이 같은 임대수입에도 더 높은 수익률을 요구하면서 가격에는 내림 압력이 이어질 수 있습니다. 임대 수요 같은 기초 여건이 나쁘지 않아도 시장 회복이 늦어질 수 있다는 것입니다.

길게 보면 다른 면도 있습니다. 금리가 오른 이유가 경기가 좋아질 것이라는 기대라면 임대 수요가 늘고 물가에 맞춰 임대료도 오를 수 있습니다. 또 높은 금리 탓에 새로 짓는 사업이 줄면 몇 년 뒤에는 공급이 빠듯해질 수 있습니다. DWS는 이렇게 늘어나는 임대수익이 금리 부담을 일부 덜어 주고, 공급 감소의 효과는 시차를 두고 2020년대 후반까지 이어질 수 있다고 봤습니다.

한도

최대한도와 실제 대출액

주택담보대출 규제는 여러 해에 걸쳐 기준을 하나씩 더해 왔습니다.

2025년 6월 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에 처음으로 6억원이라는 금액 상한이 생겼고, 10월(10·15 대책)에는 집값 구간에 따라 6억·4억·2억원으로 나뉘었습니다. 같은 10월 규제지역은 서울 25개 구 전역과 경기 12곳으로 넓어졌고, 올해 7월 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 더해져 경기는 15곳이 됐습니다. 지금 적용되는 한도의 골격은 지난해 만들어진 것입니다. 올해는 다주택자 주담대 만기연장 제한(4월) 같은 보완 조치가 더해졌고, 8월 종합대책에서는 LTV·DSR·가격별 상한을 “확고하게 유지”한다고 밝혔습니다. 10월 16일 정례브리핑에서도 국토교통부 1차관은 추가 대출 규제를 묻는 질문에 “아직까지 없습니다”라고 답했습니다.

수도권·규제지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주담대는 세 기준을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 금융위원회도 6억원 상한을 발표하며 “실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV, DTI, DSR 비율 등에 따라 상이”하다고 적었습니다.

세 집의 한도를 정한 기준이 모두 다릅니다. 9억원 집은 LTV가, 14억원 집은 소득(DSR)이, 20억원 집은 금액 상한이 한도를 정했습니다. 연소득 1억원으로는 15억원 이하 주택에 적용되는 6억원 상한까지 닿지 못합니다.

9월 전 금융권 가계대출은 2조 2,000억원 줄어 지난해 12월 이후 처음 감소했습니다. 다만 감소는 신용대출 등 기타대출(−5조 5,000억원)에서 나왔고, 주택담보대출은 3조 3,000억원 늘었습니다. 증가 폭은 8월(4조 3,000억원)보다 작아졌습니다. 정부는 8월에 올해 가계부채 증가율 관리 목표를 1.5%에서 3% 수준으로 높였습니다.

거래

자금이 닿는 가격대로

서울 아파트 거래에서 15억원 이하가 차지하는 비중은 10·15 대책 전 10개월 73.7%에서 대책 후 10개월 77.0%로 커졌고, 8월 3일 세제개편안 발표 이후에는 79.5%로 더 높아졌습니다.

자세히 보면 늘어난 것은 9억원 이하 거래로, 10·15 대책 전 41.1%에서 8·3 이후 53.7%로 절반을 넘었습니다. 9~15억원 구간은 오히려 줄었습니다.

한국부동산원 주간 통계로 10월 넷째 주(26일 기준) 서울 아파트값은 0.09% 올라, 오름폭은 전주(0.13%)보다 줄었지만 90주째 상승했습니다. 그 안을 나눠 보면 강남(−0.38%)·서초(−0.35%)·송파(−0.22%)는 내림폭이 커졌고, 성북(0.39%)·서대문(0.36%)·종로(0.35%)·강북(0.32%)·도봉(0.32%)이 오름세를 이끌었습니다. 중랑·금천도 0.30%씩 올라 서울 평균(0.09%)의 세 배를 넘었고, 강북·도봉·중랑·금천 네 곳은 8월 거래의 98~100%가 15억원 이하였습니다.

가격대로 나눠 봐도 비슷합니다. KB부동산이 서울 아파트를 가격 순으로 다섯 구간(가장 싼 1분위부터 가장 비싼 5분위까지)으로 나눠 집계한 평균 매매가격을 보면, 지난 1년(2025년 10월→2026년 10월) 동안 3분위(10.8억→13.3억원)가 23.6%, 2분위(7.8억→9.3억원)가 19.3%, 4분위(16.2억→18.8억원)가 16.3% 올랐습니다. 가장 비싼 5분위(33.4억→34.8억원)는 4.1%에 그쳤습니다.

서울 아파트 매매 신고 건수는 5월 8,992건에서 8월 3,604건으로 줄었습니다(서울부동산정보광장). 9월은 10월 30일 조회 기준 3,426건이 신고됐고, 계약 후 30일 안에 신고하므로 10월 말까지 늘어납니다. 9월 토지거래허가 신청은 3,678건으로 다섯 달 만에 다시 늘었습니다.

임대·공급

빌려 사는 집, 짓는 쪽의 자금

올해 상반기 전국 아파트 임대차 거래 가운데 월세 비중은 52.4%로, 아파트에서 처음으로 월세가 전세를 앞질렀습니다. 은행 전세자금대출은 9월까지 3개월 연속 줄었고, 서울 아파트 전셋값은 10월 넷째 주에도 0.17% 올랐습니다. 서울 아파트 임대차 신고 건수로 봐도 9월 월세가 8,323건으로 전세(6,759건)보다 많았습니다(10월 30일 조회 기준).

전세대출 규제는 내년에 한 단계 더 바뀝니다. 2027년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자 중 그 집에 산 적 없이 세를 준 경우는 전세대출 보증이 원칙적으로 제한되고, 1주택자의 보증비율은 수도권·규제지역 80%에서 70%로 낮아집니다. 무주택자는 지금과 같습니다.

집을 짓고 입주하는 과정에도 대출이 필요합니다. 재건축·재개발 조합원의 이주비, 분양 아파트의 중도금과 잔금 대출을 묶어 집단대출이라고 부릅니다. 정부는 8월 대책에서 이 대출을 금융회사별 총량 목표에서 따로 관리하기로 했고, 10월 점검회의에서는 신축 입주단지 집단대출이 총량 목표에서 전부 제외됐다고 밝혔습니다. 은행 집단대출은 8월 1조 2,000억원, 9월 7,000억원 늘었습니다.

PF 시장은 정리 단계를 지나 조금씩 다시 움직이고 있습니다. 6월 말 PF 위험노출액은 168조 8,000억원으로 줄었지만, PF 대출잔액은 115조 8,000억원으로 2023년 말 이후 처음 늘었습니다. 연체율은 4.56%로 직전 분기(4.65%)보다 소폭 내렸고, 지금까지 정리·재구조화된 사업장 규모는 19조 7,000억원입니다.

정부는 8월 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하겠다고 밝혔습니다. 올해 1~9월 서울 주택 인허가는 4만 4,371호, 착공은 2만 1,855호로 1년 전보다 각각 30% 넘게 늘었습니다. 하지만 지금 실제로 입주하는 물량을 뜻하는 준공은 2만 6,881호로 17.6% 줄었습니다. 같은 1~9월끼리 비교하면 최근 10년 가운데 입주가 유난히 적었던 2024년(1만 8,092호) 다음으로 적은 수준입니다. 인허가에서 입주까지는 수년이 걸리기 때문에, 늘어난 허가·착공 물량이 시장에 나오기 전까지는 공급이 빠듯한 상태가 이어질 수 있습니다.

2026년 10월 분야별 뉴스

같은 집이라도 소득과 금리에 따라 빌릴 수 있는 금액은 달라집니다.
그 차이가 거래되는 가격대와 임대시장으로 어떻게 이어지는지를 이번 호에서 따라가 봤습니다.

금리와 한도가 바뀌면 이 흐름도 달라지는 만큼,
앞으로 나올 금리 결정과 대출 통계도 함께 지켜보시면 좋겠습니다.